【PDFチェックシートあり】土地探しでチェックするところまとめ
筆者は最近まで土地探しをしていて、なんとか希望に叶う土地を見つけて契約の直前まで進めることになりました。土地を選ぶ上でチェックするべきところをブログやYoutubeで色々調べたので、今回紹介します。PDFのチェックシートも公開しているのでよかったらご利用ください。
近くにあるとうれしい施設
以下の項目以外にも銭湯や飲食店など、施主によって欲しい施設は異なるとは思いますが、代表的な施設を記載します。
- 駅
- バス停
- スーパー
- コンビニ
- ドラッグストア
- 病院（内科・小児科）
- 郵便ポスト・郵便局
- 小学校・中学校
周辺環境
土地の購入を検討する際に現地に直接行ったほうが良いというのは、この辺りの内容をチェックすることが目的になると思います。筆者はなんとなく現地を見に行って、後から気になるところが出てきて何度も見に行く事になった経験があるので、予め目的を明確にして行くことをおすすめします。
- 街灯が設置されていて道が暗くないこと
- 人通りがそれなりにあること
- 交通量が多すぎないこと
- 土地周りの建物や環境の雰囲気が良いこと
- 水路、川や畑が近くにある場合は虫や氾濫に注意
- 用途地域を確認し、将来的に高層物件が建つ心配がないこと
- 瑕疵物件ではないこと
- ハザードマップ上で安全が確認できること
瑕疵物件ではないこと
過去の事件や事故によって死者が出ていないかについては重要事項説明書、もしくは大島てる物件公示サイトで確認することができます。大島てるのサイトについてはたまに嘘情報もあるらしいので、参考程度に利用すると良いでしょう。
大島てる物件公示サイト
https://www.oshimaland.co.jp/
ハザードマップ上で安全が確認できること
おすすめなのが、重ねるハザードマップ、地盤サポートマップ、あとは市区町村が公開している浸水実績を確認することです。これらがあれば大体の情報が得られます。
重ねるハザードマップ
https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/maps/index.html
地盤サポートマップ
https://supportmap.j-shield.co.jp/
土砂災害警戒区域や浸水想定区域に該当する場合は補助金（子育てエコホーム支援事業など）が半額、場合によっては補助を受けられないなどの影響もあるので、確認は必須です。
建築環境
希望する建物の大きさや間取り、駐車スペース、庭が収まるかどうかは下記の項目が担っています。
施主によって程度は異なるものの、全てチェックが必要だと思います。
- 土地の大きさが十分にあること
- 土地の形によって設計の支障がないこと
- 接道幅が十分にあること
- セットバックがある場合は許容できること
- 電柱の位置が駐車の邪魔にならないこと
- 日当たりが十分にあること
土地の大きさ
建物は土地の境界から最低60cmは離して建てる法令があるので、昔から建っている家のように土地にピッタリとハマるような設計はできません。
また、建ぺい率や容積率、地域ごとの高さ制限もあるので、ギリギリなサイズ感で選ぶ際はしっかりと確認する必要があります。
接道幅
接道幅とは土地が道路に面している長さを指します（間口とも言う）
車１台を縦に停めるのに幅2.5m、人が１人通るのに幅0.6m、すれ違いなどの余裕をもたせる場合は幅0.9m～1.2ｍ必要です。
例えば車２台を横並びに停めてかつ、人が余裕を持って通る道を確保するのには大体6m以上は必要になる計算です。
セットバックの有無
前面道路が狭い土地によく設定されているのがセットバックです。
土地の接道面にセットバック幅が指定されている場合、自身の土地であると同時に緊急車両などが通る際は空ける必要があります。
よってセットバック範囲内に車や自転車を停めることはOKですが、家を建てることはできません。
あまり気にしなくても問題ないことがほとんどです。
日当たりが十分にあること
北向き道路より南向き道路の方が人気が高いように、日当たりの良い土地はかなり高額になる傾向にあります。
ただ、吹き抜けや天窓を作って日当たりを確保することだったり、土地面積に対して余裕をもって家を建てることで反射光が入るようにするなど、工夫次第で光を取り入れることは可能です。さらに建物への直射日光は劣化に繋がりやすいデメリットもあるので、日当たりにこだわる場合はそれなりの意義を持っておくことが大事だと思います。
費用の増減に関る条件
筆者が調べたり担当者からいただいた見積もりによるものであるため、金額は参考までに。
お金さえ払えば住環境にはほぼ影響無いのが、この項目の共通点です。
- 地目が宅地であること（宅地ではない場合、地目変更登記により+5~6万）
- 境界が明確になっていること（明確ではない場合かつ、分筆と境界確定測量が買主負担の場合、+10~100万）
- 重機が通れるだけの道路幅があること（土地の到着するまでの範囲に幅2.3m程未満の道路がある場合、特別運搬費用に+20万）
- 接道面に私道が含まれていないこと（私道が含まれる場合、整備や固定資産税に別途費用がかかる）
- 更地渡しであること（古屋の取壊しを自身で行う場合、解体費用に+100~200万）
- 下水道が通っていること（浄化槽の場合、ランニングコストが高くなる）
- 水道が引き込みされていること（引き込みされていない場合、引き込み工事に+30~70万）
- 水道が引き込まれている場合、口径が20cmであること（13cmである場合、口径変更に+20万前後）
- 都市ガスが通っていること（プロパンガスの場合、ランニングコストが高くなる）
- ガスが引き込みされていること（引き込みがされていない場合、都市、プロパン共に引き込み工事に10~15万）
- 電線が通っていること（通っていない場合、ハウスメーカーや電力会社と要相談）
- 電線が作業の邪魔にならないこと（作業の邪魔になってしまう場合、電線の移設に+30万前後）
- 太陽光パネルを設置する場合のみ。電柱があり、変圧器の交換が不要であること（電柱の新設は+20万、変圧器の交換は+20~30万）
- 境界フェンスの設置が最低限で済むこと（最大接道面以外の３辺で、隣地が既に設置している場合は不要となる。1m辺り+1~2万）
- 仲介手数料が不要であること(土地価格×3％＋6万円＋消費税 → 土地価格3000万の場合、+105.6万)
- 造成込であること（造成が必要な場合、費用は土地による）
- 盛土や切土が不要であること（必要な場合、費用は土地による）
- 市街化調整区域ではないこと（市街化調整区域の場合、補助金の減額対象になる可能性あり）
その他
通常選ばない条件になると思いますが念のため。
- 建築条件有物件
- オーナーチェンジ物件
- 土地権利が借地権
建築条件有物件
建築条件有だったとしてもハウスメーカー間の仲が良いと譲ってくれる場合もあるらしいですが、個人的には都市伝説レベルに信じていません..
オーナーチェンジ物件
オーナーチェンジ物件は古屋付きでかつ、まだそこに人が住んでいます。相場よりかなり安く手に入れることが可能になりますが、住宅ローンではなく事業用のローンを組む必要があり、住んでいる人が出ていくまで新しい家を建てることができません。投資家向きの選択肢と考えます。
土地権利が借地権
土地権利が借地権の場合も相場より安く手に入れる（手には入ってない）ことが可能ですが、毎月の支払いが発生する上に最終的に更地渡しで返す必要がある場合もあります。
土地探しチェックシート
チェック内容をPDFにして印刷できるようにしました。
最後に
今回紹介した内容は誰にとっても必須となる条件ではないので、あくまで希望条件を整理するきっかけになったら良いなと思います。
条件が満たされなくても代替手段を用いて許容することもできるので、柔軟に最適な土地を見つけられるように頑張りましょう！